Udział w gruncie związany z posiadanym lokalem użytkowym nie zawsze będzie oznaczał podatek od gruntu liczony według najwyższej stawki podatku od nieruchomości. Kluczowy w tym przypadku jest charakter budynku, który jest posadowiony na gruncie i w którym znajduje się lokal użytkowy.
Udostępnij wpis:
Spis treści
Grunt jako przedmiot opodatkowania podatkiem od nieruchomości
Grunt stanowi odrębny od budynku lub jego części (np. lokalu użytkowego) przedmiot opodatkowania podatkiem od nieruchomości.
Jednocześnie, ustalając stawkę podatku od gruntu widzimy, że ustawodawca wyróżnia m.in.:
- grunty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków,
- grunty pozostałe, w tym zajęte na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego.
Ustawodawca przewiduje także odrębne stawki dla gruntów pod wodami oraz gruntów niezabudowanych objętych obszarem rewitalizacji.
W sytuacji, gdy przedsiębiorca jest właścicielem lokalu użytkowego w budynku mieszkalnym, mogłoby się wydawać, że przypadający na niego udział w gruncie należy zakwalifikować do kategorii gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Czy aby na pewno takie rozumowanie jest prawidłowe?
Grunty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej zostały zdefiniowane jako grunty będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z pewnymi wyjątkami (por. art. 1a ust. 1 pkt 3 Ustawy PiOL).
Nie sposób w tym miejscu nie wspomnieć, że Trybunał Konstytucyjny wyrokiem z dnia 24 lutego 2021 r. sygn. akt SK 39/19, uznał art. 1a ust. 1 pkt 3 Ustawy PiOL rozumiany w ten sposób, że o związaniu gruntu, budynku lub budowli z prowadzeniem działalności gospodarczej decyduje wyłącznie posiadanie gruntu, budynku lub budowli przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą, za niezgodny z art. 64 ust. 1 w związku z art. 31 ust. 3 i art. 84 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej.
Jednocześnie, do gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej NIE ZALICZA SIĘ m. in. gruntów związanych z budynkami mieszkalnymi (por. art. 1a ust. 2a Ustawy PiOL).
Grunt związany z budynkiem mieszkalnym
W związku zakupem wyodrębnionego lokalu użytkowego w budynku, nabywcy przysługuje udział w nieruchomości wspólnej. Grunt, na którym znajduje się budynek, stanowi nieruchomość wspólną. Właścicielowi lokalu użytkowego przysługuje więc udział w gruncie, obliczony zgodnie z przepisami ustawy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048).
Omówmy zatem następujący przykład: opodatkowanie udziału w gruncie przysługującego właścicielowi lokalu użytkowego, który to lokal znajduje się w budynku mieszkalnym (w bloku czy w kamienicy).
Ustalenie stawki podatku od gruntu wymaga określenia, czy możemy zaklasyfikować grunt przypadający na właściciela lokalu jako grunt związany z prowadzoną działalnością gospodarczą.
Wprawdzie przysługujący właścicielowi lokalu użytkowego udział w gruncie jest związany z faktem posiadania lokalu, w którym może być prowadzona działalność gospodarcza, to jednak z kategorii gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej ustawodawca wyłączył grunty związane z budynkami mieszkalnymi.
Grunt związany z budynkiem mieszkalnym - orzecznictwo
W wyroku z 15.02.2013 r. (sygn. akt II FSK 933/11) Naczelny Sąd Administracyjny wskazywał, że „zwrot „grunty związane z budynkami (mieszkalnymi)” nie został wypełniony treścią normatywną. Wskazał ponadto, że przez grunty związane z budynkami mieszkalnymi należy rozumieć nie tylko grunty, na których taki obiekt budowlany został posadowiony, ale również grunty doń przylegające, zapewniające właściwe korzystanie z tego budynku, niezbędną obsługę budynku oraz jego mieszkańców, w tym w zakresie odpowiedniego skomunikowania, zabezpieczenia porządku, rekreacji (np. place dla dzieci) oraz zaspokojenia innych niezbędnych potrzeb związanych z korzystaniem z powierzchni mieszkaniowej budynku.
Stanowisko to zaakceptował skład orzekający w wyroku NSA z 14.10.2020 r. (sygn. akt II FSK 1675/18), w którym zaakcentowano, że z redakcji przepisów Ustawy PiOL nie sposób wyprowadzić wniosku, według którego przy ocenie związku działki gruntu zabudowanej budynkiem użytkowym, z sąsiednimi budynkami mieszkalnymi nie należy brać pod uwagę okoliczności, że działka ta służy zaspokajaniu potrzeb mieszkańców tych budynków związanych ściśle z zamieszkiwaniem w tych budynkach. Zdaniem Sądu, zaprezentowana w zaskarżonej interpretacji argumentacja według, której przedmiotowe grunty z racji tego, że służą też korzystaniu z usytuowanych na nich budynków użytkowych, pomimo ewidentnego związku z budynkami mieszkalnymi, powinny być zaliczone do gruntów, o których mowa w art. 1a ust. 1 pkt 3 Ustawy PiOL [tj. gruntów związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą – przyp. KS] prowadzi do niedopuszczalnego zawężenia zakresu stosowania wyłączenia przewidzianego w art. 1a ust. 2a pkt 1 Ustawy PiOL [tj. dla gruntów związanych z budynkami mieszkalnymi – przyp. KS]. Przepis ten jako przesłankę wyłączenia stosowania art. 1a ust. 1 pkt 3 Ustawy PiOL wskazuje związek gruntu z budynkami mieszkalnymi.
Jak wskazywał dalej NSA w cytowanym wyroku, w przepisach Ustawy PiOL nie określono jak silny ma być to związek oraz czy grunty mają być związane wyłącznie z budynkami mieszkalnymi. W tej sytuacji za grunty objęte zakresem tego przepisu należy uznać takie grunty jak występujące w niniejszej sprawie tj. grunty będące w posiadaniu podmiotu powołanego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych jego członków, które niewątpliwe w znacznym zakresie służą zaspokajaniu potrzeb mieszkańców budynków mieszkalnych zlokalizowanych na osiedlu mieszkaniowym, położonych na sąsiednich działkach i dodatkowo pełnią też funkcje związane ze znajdującymi się na tych gruntach budynkami użytkowymi. Realizacja funkcji odnoszących się do budynków użytkowych nie zmienia faktu, że przedmiotowe grunty są związane funkcjonalnie z budynkami mieszkalnymi, co oznacza, że są objęte zakresem wyłączenia ustanowionego w art. 1a ust. 2a pkt 1 Ustawy PiOL.
Powołane orzeczenia dotyczą spółdzielni mieszkaniowych jako właścicieli gruntów i posadowionych na nich budynków o różnej funkcji. W mojej ocenie, wnioski z ww. wyroków można przełożyć również na sytuację właścicieli lokali użytkowych posiadających udział w gruncie, na którym posadowiony jest budynek o charakterze mieszkalnym, a więc grunt, który służy zasadniczo mieszkańcom budynku, a więc zasadniczo służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
W świetle ww. orzecznictwa kluczowym dla oceny, czy dany grunt może zostać uznany za grunt związany z budynkiem mieszkalnym jest istnienie funkcjonalnego związku gruntu z budynkami mieszkalnymi. Skoro ustawodawca nie wprowadził żadnych innych przesłanek warunkujących „związanie gruntu z budynkiem mieszkalnym”, to świadczyć będzie o tym fakt, że grunt służy budynkowi mieszkalnemu. Jeżeli tak jest, to nie ma podstaw opodatkowywać gruntu najwyższą stawką podatku.
Z powyższego można więc wnioskować, że opodatkowanie udziału w gruncie związanego z własnością lokalu użytkowego znajdującego się w budynku mieszkalnym, jak np. blok mieszkalny czy kamienica, to część gruntu przypadającą na właściciela lokalu użytkowego należy opodatkować stawką podatku od nieruchomości przewidzianą dla gruntów pozostałych, a nie gruntów związanych z działalnością gospodarczą.
Jeden komentarz do „Lokal użytkowy w kamienicy lub w bloku a podatek od gruntu”
Możliwość komentowania została wyłączona.