Grunty pozostałe w podatku od nieruchomości
Rozliczając podatek od nieruchomości od gruntu, na którym znajduje się zakład produkcyjny firmy, jesteśmy w stanie dość łatwo przypisać grunt do odpowiedniej kategorii. Ale jakie grunty zaliczają się do “gruntów pozostałych” i jak taka kwalifikacja ma wpływ na wysokość podatku od nieruchomości?
Spis treści
Maksymalne stawki podatku od nieruchomości od gruntów w 2024 r.
Warto przypomnieć, że stawki podatku nieruchomości ustala rada gminy. Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych, czyli akt prawny, który reguluje opodatkowanie podatkiem od nieruchomości, wskazuje natomiast maksymalne stawki podatku od nieruchomości.
Maksymalne stawki podatku od nieruchomości w odniesieniu do gruntów na 2024 r. wynikające z obwieszczenia Ministra Finansów z 21.07.2023 r. (M.P.2023.774), w podziale na kategorie przedstawione wyżej wyniosą:
- dla gruntów związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą: 1,34 zł/1 m2,
- dla gruntów pod wodami powierzchniowymi: 6,66 zł/1ha,
- dla niezabudowanych gruntów objętych obszarem rewitalizacji: 4,39 zł/1 m2,
- dla pozostałych gruntów: 0,71 zł/1 m2.
Określenie kategorii gruntu ma kluczowe znaczenie dla przypisania odpowiedniej stawki podatku od nieruchomości.
Warto przypomnieć, że ustalając właściwą stawkę podatku dla opodatkowania gruntu należy się przede wszystkim upewnić, że grunt podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości, a nie podatkiem rolnym, czy podatkiem leśnym.
Grunty rolne lub leśne (sklasyfikowane w ten sposób w ewidencji gruntów i budynków) mogą podlegać opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości, ale tylko wtedy, gdy zostały zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej (art. 2 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych). O pojęciu “zajęcia” pisaliśmy w innym artykule, w kontekście lokali mieszkalnych.
W celu określenia stawki od nieruchomości, grunt należy przypisać do jednej z kategorii wskazanych w wyliczeniu powyżej.
Kategorie gruntów w podatku od nieruchomości - według stawek
Grunty stanowią jeden z przedmiotów opodatkowania podatkiem od nieruchomości, obok budynków lub ich części oraz budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Na potrzeby określenia ustawowej maksymalnej stawki podatku od nieruchomości, ustawodawca zdecydował się na wyszczególnienie kilku kategorii gruntów (por. art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych):
- grunty związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków,
- grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi lub wodami powierzchniowymi płynącymi jezior i zbiorników sztucznych,
- grunty niezabudowane objęte obszarem rewitalizacji, o którym mowa w ustawie z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (Dz. U. z 2018 r. poz. 1398 oraz z 2019 r. poz. 730), i położonych na terenach, dla których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową, usługową albo zabudowę o przeznaczeniu mieszanym obejmującym wyłącznie te rodzaje zabudowy, jeżeli od dnia wejścia w życie tego planu w odniesieniu do tych gruntów upłynął okres 4 lat, a w tym czasie nie zakończono budowy zgodnie z przepisami prawa budowlanego,
- pozostałe, w tym zajęte na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego.
Grunty pozostałe - ogólne informacje
Grunty pozostałe, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, to grunty, które nie kwalifikują się do żadnej innej kategorii wymienionej w tym przepisie, czyli grunty inne niż (1) związane z prowadzeniem działalności gospodarczej, (2) objęte obszarem rewitalizacji oraz (3) grunty pod wodami powierzchniowymi.
Co najistotniejsze z punktu widzenia opodatkowania tej kategorii gruntów, są one opodatkowane co do zasady najniższą stawką podatku (co do zasady, ponieważ stawki ostatecznie ustala rada gminy i jest w tym zakresie ograniczona jedynie stawkami maksymalnymi).
Podsumowując, do gruntów pozostałych zaliczymy wszystkie te grunty, które nie dadzą się zaklasyfikować do żadnej innej kategorii wskazanej w ustawie.
Żeby zaklasyfikować grunt do kategorii “pozostałych”, należy więc wykluczyć ich zaklasyfikowanie do innych kategorii.
Grunty związane z działalnością gospodarczą
Do pierwszej kategorii stawkowej gruntów zaliczymy grunty związane z działalnością gospodarczą – jak wskazuje ustawodawca – bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków.
Co ważne, należy wyraźnie rozróżnić “grunty związane z działalnością gospodarczą” od “gruntów zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej”, ponieważ pojęcia te (przynajmniej teoretycznie) mają inne znaczenie.
Grunty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej to grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyłączeniem m. in.
- gruntów związanych z budynkami mieszkalnymi,
- gruntów, przez które przebiegają urządzenia przesyłowe należące do przedsiębiorcy przesyłowego w rozumieniu art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego (chodzi np. o gazociągi, ciepłociągi, linie energetyczne) oraz gruntów zajętych na pasy techniczne i strefy bezpieczeństwa związane z lokalizacją urządzeń przesyłowych
Czy dla “związania” gruntu z działalnością gospodarczą wystarczające jest, aby przedsiębiorca był jego właścicielem? Okazuje się, że nie.
W tym zakresie dwukrotnie orzekał Trybunał Konstytucyjny:
- W wyroku z 12.12.2017 r. (sygn. akt SK 13/15) TK uznał, że nie jest wystarczające do uznania gruntu za “związany” z działalnością, jeżeli jego współposiadaczem jest osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, a odmienna wykładnia jest niezgodna z Konstytucją,
- w wyroku z 24.02.2021 r., (sygn. akt SK 39/19 TK) za niekonstytucyjny uznał pogląd, według którego o związaniu gruntu, budynku lub budowli z prowadzeniem działalności gospodarczej decyduje wyłącznie posiadanie gruntu, budynku lub budowli przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą
Zatem sam fakt, że przedsiębiorca jest właścicielem gruntu nie może przesądzać o wyższej stawce podatku.
Jak wskazał NSA w wyroku z 24.03.2022 r., sygn. akt III FSK 2647/21 “podwyższona stawka opodatkowania nie będzie mogła znaleźć zastosowania w przypadku wystąpienia obiektywnej i niezależnej od przedsiębiorcy, a także niedającej się przewidzieć przeszkody całkowicie uniemożliwiającej prowadzenie lub kontynuowanie działalności gospodarczej”.
Dlaczego grunty związane z działalnością gospodarczą podlegają opodatkowaniu wyższą stawką podatku, “bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków”? To sformułowanie należy odczytywać w ten sposób, że również grunty rolne czy leśne mogą być “związane” z działalnością gospodarczą. Co istotne, stawką podatku jak od gruntów związanych z działalnością (czyli tą wyższą) mogą być opodatkowane grunty rolne i leśne tylko w sytuacji, gdy będą to grunty “zajęte” na prowadzenie działalności – tylko wtedy mogą być one w ogóle przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Pojęcie “związania” z działalnością gospodarczą jest szersze od pojęcia “zajęcia”. Tak więc, w zasadzie każdy grunt zajęty na prowadzenie działalności będzie związany z prowadzeniem działalności (w tej kolejności), a w efekcie – będzie opodatkowany wyższą stawką podatku.
Grunty pod wodami
Do tej kategorii zaliczymy zasadniczo:
- grunty pod wodami powierzchniowymi stojącymi (klasyfikacja Ws) oraz
- grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi (Wp) jezior i zbiorników sztucznych, czyli takie, na których znajduje się jezioro lub zbiornik sztuczny.
Grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi, z wyjątkiem właśnie gruntów pod jeziorami i zbiornikami sztucznymi, nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości w ogóle.
Ustawodawca nie definiuje pojęć “jezioro” i “zbiornik sztuczny” w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. W orzecznictwie sądowym wyczytamy, że pojęcia te należy rozumieć zgodnie z potocznym ich rozumieniem (por. wyrok NSA z 25.09.2018 r. sygn. akt II FSK 693/18).
Grunty niezabudowane objęte obszarem rewitalizacji
Podwyższoną stawką podatku objęte zostały grunty objęte obszarem rewitalizacji, zgodnie z przepisami o rewitalizacji, które spełniają określone kryteria.
Przede wszystkim, podwyższona stawka podatku znajduje zastosowanie dla rewitalizowanych gruntów, które są położone na terenach na których MPZP przewiduje zabudowę mieszkaniową, usługową lub mieszkaniowo-usługową, jeżeli upłynął okres 4 lat od wejścia w życie MPZP, a w tym czasie nie zakończono budowy.
Jest to zatem mechanizm mający w pewnym sensie mobilizować do ukończenia budowy na terenach objętych rewitalizacją.
Jakie grunty zaliczają się do “gruntów pozostałych”?
Podsumowując, jakie grunty powinny być zaliczane do gruntów pozostałych?
Do tej kategorii zaliczymy wszystkie te grunty, które nie wpisują się w żadną z pozostałych kategorii objętych opodatkowaniem podatkiem od nieruchomości. Jako grunty pozostałe ustawodawca wymienia wprost jedynie grunty zajęte na prowadzenie odpłatnej działalności statutowej przez organizacje pożytku publicznego.
Przede wszystkim, będą to grunty niezajęte na prowadzenie działalności gospodarczej i niezwiązane z taką działalnością. Do tej kategorii zaliczymy grunty, które nie są w posiadaniu przedsiębiorcy (czyli np. są posiadane przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej) i nie są wykorzystywane do działalności gospodarczej.
Zgodnie z cyt. wyżej wyrokiem TK, jako grunty pozostałe w określonych przypadkach mogłyby być traktowane grunty będące własnością przedsiębiorcy, ale pod warunkiem, że z przyczyn niezależnych od przedsiębiorcy nie nadają się do gospodarczego wykorzystania w prowadzonej działalności. Jest to jednak kryterium nieostre i nieuregulowane, tak więc każdy taki przypadek należy dokładnie przeanalizować przed zastosowaniem niższej stawki podatku jak dla gruntów pozostałych, a nawet zastanowić się nad zabezpieczeniem takiego podejścia w interpretacji indywidualnej.
Najczęściej do kategorii gruntów pozostałych zaliczymy grunty związane z budynkami mieszkalnymi, a także innymi budynkami, o ile są w posiadaniu osób fizycznych, które nie prowadzą z ich użyciem działalności gospodarczej.
Grunty związane z budynkami mieszkalnymi
Ustawodawca nie zdefiniował, co należy rozumieć przez “grunty związane z budynkami mieszkalnymi”. Czy chodzi tylko o fragment gruntu, który znajduje się bezpośrednio pod budynkiem? Czy chodzi o całą działkę gruntu, na której posadowiony jest budynek mieszkalny?
Więcej na ten temat pisaliśmy w artykule o opodatkowaniu gruntu przypadającego na lokal usługowy w budynku mieszkalnym (np. w bloku czy kamienicy). Główny wniosek płynący z orzecznictwa jest taki, że gruntem związanym z budynkiem mieszkalnym będzie taki grunt, który służy zaspokajaniu potrzeb mieszkańców, tak więc nie ogranicza się to tylko powierzchni gruntu, na której posadowiony jest budynek mieszkalny.
Podsumowanie
Oceniając, czy określony grunt może korzystać z niewątpliwie korzystnej stawki podatku przypisanej do tzw. “gruntów pozostałych”, najważniejszym jest wykluczenie objęcia gruntu stawką jak dla gruntów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. W rzeczywistości gospodarczej właśnie związanie z działalnością gospodarczą będzie najczęstszą przesłanką niepozwalającą na korzystniejsze opodatkowanie gruntów.
Regulacje z zakresu podatku od nieruchomości są niestety cały czas nieprecyzyjne, a co za tym idzie, każdy przypadek warto analizować indywidualnie i na podstawie takiej analizy podejmować decyzje co do sposobu opodatkowania.
Skontaktuj się z nami
Nasi eksperci bezpłatnie doradzą, w jaki sposób możemy najlepiej pomóc Twojej firmie.
Chcesz, żebyśmy to my skontaktowali się z Tobą?
