Podatek od nieruchomości od garażu [PRZEWODNIK]

Garaże występują w różnych odsłonach: od garaży umiejscowionych w bryle domu, przez odrębne budynki garażowe, po miejsce w hali garażowej znajdującej się na najniższej kondygnacji bloku mieszkalnego. Okazuje się, że dla każdej z tych kategorii garaży inaczej będziemy oceniać zasady opodatkowania podatkiem od nieruchomości.

Podatek od garażu - informacje ogólne

W podatku od nieruchomości ustawodawca wymienia co do zasady trzy kategorie przedmiotów opodatkowania (art. 2 ust. 1 Ustawy PiOL):

grunty
budynki lub ich części
budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Garaże najczęściej będziemy rozpatrywać w kategorii budynku. Poniższy artykuł skupiać się będzie zatem na obiektach, które spełniają definicję budynku z Ustawy PiOL, tj. obiektach budowlanych w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, które są trwale związane z gruntem, wydzielone z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadają fundamenty i dach.

Stawki podatku od nieruchomości określa rada gminy stosowną uchwałą, które to stawki nie mogą przekraczać stawek maksymalnych określonych Ustawą PiOL.

Ustawodawca nie przewidział odrębnej maksymalnej stawki podatku dla budynków garażowych czy hal garażowych. Na potrzeby ustalenia stawki podatku Ustawa PiOL wymienia następujące budynki lub ich części:

budynki mieszkalne (stawka maksymalna w 2024 r.: 1,15 zł/1 m2 pow. użytkowej)
budynki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz budynki mieszkalne lub ich części zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej (stawka maksymalna w 2024 r.: 33,10 zł/1 m2 pow. użytkowej)
budynki zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym (stawka maksymalna w 2024 r.: 15,50 zł/1 m2 pow. użytkowej)
budynki związane z udzielaniem świadczeń zdrowotnych w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej, zajętych przez podmioty udzielające tych świadczeń (stawka maksymalna w 2024 r.: 6,76 zł/1 m2 pow. użytkowej)
budynki pozostałe, w tym zajęte na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego (stawka maksymalna w 2024 r.: 11,17 zł/1 m2 pow. użytkowej)

W przypadku poszczególnych typów garaży należy rozważyć ich możliwą kwalifikację do kategorii: budynków pozostałych, budynków mieszkalnych oraz budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Z ww. wyliczenia wynika, że najkorzystniejsze stawki podatku ustawodawca przewiduje dla budynków mieszkalnych, nieco mniej korzystne dla budynków pozostałych, a najwyższe opodatkowanie dotyczy budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej lub mieszkalnych, ale zajętych na prowadzenie takiej działalności.

Podatek od garażu będącego odrębnym budynkiem

W zależności od statusu podatnika (co do zasady właściciela), budynek garażowy może być kwalifikowany jako budynek pozostały lub budynek związany z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W przypadku podatników będącymi osobami fizycznymi, które nie prowadzą działalności gospodarczej i posiadają na swoim gruncie oprócz domu garaż w postaci odrębnego budynku, taki garaż będzie opodatkowany według stawki podatku przewidzianej dla “budynków pozostałych”.

W przypadku osób fizycznych, które prowadzą działalność gospodarczą w przypadku podobnym do powyższego, istotnym będzie to, czy budynek garażowy jest wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Jeżeli tak, to będzie mógł zostać uznany za budynek związany z prowadzoną działalnością gospodarczą i opodatkowany według najwyższych stawek. Zgodnie z definicją ustawową (art. 1a ust. 1 pkt 3 Ustawy PiOL), budynek związany z prowadzeniem działalności gospodarczej to budynki będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z pewnymi wyłączeniami.

Warto wskazać na wnioski płynące z wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 12 grudnia 2017 r. sygn. akt SK 13/15, który wskazał, że sam fakt, że grunt znajduje się we własności lub współwłasności przedsiębiorcy, tj. osoby fizycznej, która prowadzi działalność gospodarczą nie może automatycznie przesądzać o zakwalifikowaniu budynku jako związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej – taka wykładnia została uznana za niekonstytucyjną. Wyrok zapadł w sprawie dotyczącej współmałżonków i w odniesieniu do posiadanego przez nich gruntu, niemniej wnioski płynące z wyroku można z powodzeniem odnieść także do budynków. W przypadku osób fizycznych, które prowadzą działalność gospodarczą, z uwagi na dwojaki charakter posiadanego przez nich majątku (osobisty i firmowy – związany z działalnością) należy badać faktyczną możliwość wykorzystywania budynku w działalności gospodarczej.

Inaczej sprawa może wyglądać w przypadku budynku garażowego posiadanego przez przedsiębiorcę, który nie zaspokaja potrzeb mieszkańców zlokalizowanego obok domu, lecz jest np. jedynym budynkiem na gruncie lub służy realizacji innych potrzeb, powiązanych z prowadzoną działalnością gospodarczą (np. służy za miejsce postojowe przy budynku biurowym lub produkcyjnym, lub służy za warsztat). W takich okolicznościach dla uznania budynku za związany z prowadzeniem działalności gospodarczej wystarczająca może się okazać potencjalna możliwość wykorzystania budynku w działalności. Każdy przypadek należałoby oceniać indywidualnie.

Podatek od garażu znajdującego się w bryle budynku mieszkalnego jednorodzinnego

W przypadku garaży zlokalizowanych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych, zasadniczo nie ma wątpliwości, że powierzchnia garażu jest traktowana jako część budynku mieszkalnego i podlega opodatkowaniu według najniższych stawek podatku jak dla budynków mieszkalnych. W takim przypadku garaż nie stanowi wyodrębnionego lokalu, stąd taki sposób opodatkowania nie budzi wątpliwości.

Podatek od miejsca w hali garażowej budynku mieszkalnego wielorodzinnego

W przeszłości kwestia opodatkowania garaży w budynkach wielorodzinnych budziła kontrowersje.

Kontrowersje te wynikały z pojawiającego się wówczas poglądu, że odmiennie należy traktować miejsca w hali garażowej objęte jedną księgą wieczystą z lokalem mieszkalnym oraz miejsca w hali garażowej, gdy hala garażowa stanowiła wyodrębniony lokal niemieszkalny, dla którego prowadzono odrębną księgę wieczystą.

W pierwszym przypadku, tj. gdy miejsce postojowe było objęte jedną księgą wieczystą z mieszkaniem, czyli garaż nie stanowił odrębnego od mieszkania przedmiotu własności, zarówno gminne organy podatkowe, jak sądy administracyjne uznawały, że garaż jest ściśle związany z lokalem mieszkalnym ściśle, stąd właściwą stawką podatku dla powierzchni miejsca postojowego jest stawka podatku jak dla budynków mieszkalnych lub ich części.

W drugim natomiast przypadku, tj. gdy miejsca postojowe były elementem wyodrębnionego lokalu niemieszkalnego, posiadającego odrębną od mieszkania księgę wieczystą, uznawano, że miejsce postojowe należy traktować jako część budynku odrębną od mieszkania i opodatkować stawką podatku jak dla budynków pozostałych (czyli stawką zdecydowanie wyższą niż jak w przypadku budynków mieszkalnych).

Sytuacja podatników z jednego i drugiego przykładu różniła się wyłącznie formalno-prawnym statusem hali garażowej, która zależała z kolei w zasadzie wyłącznie od decyzji podjętych przez dewelopera. Funkcjonalnie bowiem w obu przypadkach garaże służyły realizacji potrzeb mieszkańców mieszkań.

Zanim w sprawie zabrał głos Trybunał Konstytucyjny, sprawa była rozstrzygnięta uchwałą siedmiu sędziów NSA z 27.02.2012 r., sygn. akt II FPS 4/11, w której stwierdzono, że garaż stanowiący przedmiot odrębnej własności, usytuowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki podatku przewidzianej dla “budynków pozostałych” lub ich części. W efekcie, w orzecznictwie wyklarowała się linia orzecznicza zbieżna z powołaną uchwałą.

Ostatecznie jednak TK w wyroku z 18.10.2023 r. (sygn. akt SK 23/19) uznał za sprzeczne z Konstytucją RP wybrane przepisy Ustawy PiOL w zakresie, w jakim umożliwiają na potrzeby podatku od nieruchomości, uznanie wyodrębnionego garażu znajdującego się w budynku mieszkalnym, za część budynku o odmiennym niż mieszkalny charakterze oraz w zakresie, w jakim uzależniają zastosowanie odpowiednich stawek podatku od nieruchomości do znajdującego się w budynku mieszkalnym garażu od jego wyodrębnienia lub niewyodrębnienia jako przedmiotu odrębnej własności, przez co do znajdującego się w budynku mieszkalnym garażu wielostanowiskowego stanowiącego przedmiot odrębnej własności, zastosowanie ma stawka właściwa dla budynków pozostałych, a nie dla budynków mieszkalnych.

Niekonstytucyjne przepisy we wskazanym zakresie utracą moc obowiązującą z końcem 2024 r., co daje czas ustawodawcy na wprowadzenie regulacji prawnych będących w zgodzie z wskazówkami TK.

Wyrok TK otwiera podatnikom drogę do odzyskania podatku od nieruchomości wynikającego z doręczonych decyzji w przypadku gdy od garażu wielostanowiskowego podatek obliczono według stawki jak dla budynków pozostałych, a nie budynków mieszkalnych.

Doradztwo podatkowe w podatku od nieruchomości

Sprawdź ofertę Kancelarii Schmidt >>