Literalne brzmienie obowiązujących obecnie przepisów Ustawy PiOL nie daje podstaw do zmniejszenia obciążeń w podatku od nieruchomości w przypadku budynków w złym stanie technicznym, a obniżona stawka podatku w przypadku budynków posiadanych przez przedsiębiorców na podstawie niedawnego wyroku Trybunału Konstytucyjnego cały czas budzi wątpliwości. Jakie możliwości mają podatnicy w przypadku budynków będących w złym stanie technicznym albo takich, których z innych względów nie można wykorzystywać w działalności?
Udostępnij wpis:
Zły stan techniczny budynku a podatek od nieruchomości
Zgodnie z obecnie obowiązującymi przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych1, stan techniczny budynku zasadniczo nie ma wpływu na sposób opodatkowania budynków podatkiem od nieruchomości. Przepisy obowiązujące do końca 2015 r. do kategorii budynków związanych z działalnością gospodarczą budynków nie zaliczały takich, które nie były i nie mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności ze względów technicznych.
W efekcie, budynek w złym stanie technicznym, którego stan nie pozwalał na jego wykorzystanie w działalności gospodarczej, mógł być opodatkowany w ramach kategorii „budynków pozostałych”, co warunkowało stosowanie dużo niższej stawki podatku niż w przypadku budynków związanych z działalnością gospodarczą.
Z początkiem 2016 r. przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych uległy zmianie i obecnie z niższej stawki podatku może korzystać zasadniczo tylko taki budynek, w stosunku do którego wydano ostateczną decyzję nakazującą rozbiórkę tego obiektu. Na gruncie takiego brzmienia przepisów ukształtował się pogląd, według którego zły stan techniczny budynku, nawet jeśli faktycznie uniemożliwia wykorzystanie go w działalności, samo w sobie nie stanowi przesłanki do stosowania obniżonej stawki podatku od nieruchomości (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16.10.2020 r., sygn. akt II FSK 1730/18).
Stawki podatku od nieruchomości w 2023 r.
Dla przypomnienia, maksymalne stawki podatku od nieruchomości w odniesieniu do budynków w 2023 r. będą kształtowały się następująco:
- od budynków mieszkalnych lub ich części – 1,00 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,
- od budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej lub ich części oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 28,78 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,
- od budynków lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym – 13,47 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,
- od budynków lub ich części związanych z udzielaniem świadczeń zdrowotnych w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej, zajętych przez podmioty udzielające tych świadczeń – 5,87 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej,
- od budynków pozostałych lub ich części, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – 9,71 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej.
Biorąc pod uwagę różnicę pomiędzy stawką podatku od budynku związanego z działalnością (w 2023 r. – maks. 28,78 zł/1m2) a stawką od budynków pozostałych (maks. 9,71 zł/1m2 w 2023 r.), nie dziwi dążenie do obniżenia wysokości opodatkowania w przypadku budynków, które z uwagi na zły stan techniczny nie są wykorzystywane w działalności gospodarczej, a tym samym nie przyczyniają się do zwiększania majątku przedsiębiorstwa, generowania przychodów etc.
Wyrok TK z 24.02.2021 r. (sygn. akt SK 39/19)
W świetle literalnego brzmienia przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, sam fakt posiadania budynku (niezależnie od tego, czy faktycznie jest wykorzystywany, czy nie) przez przedsiębiorcę – czy to osobę fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą, czy osobę prawną lub spółkę osobową, skutkuje koniecznością naliczenia podatku od nieruchomości w najwyższej stawce.
Zagadnienie to było przedmiotem rozważań Trybunału Konstytucyjnego (TK). Sprawa rozpatrywana przez TK dotyczyła wprawdzie osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą, niemniej Trybunał odniósł się do reguły opodatkowania budynków będących w posiadaniu przedsiębiorcy ogólnie, nie zawężając swoich wniosków tylko do sytuacji osób fizycznych.
W uzasadnieniu wyroku czytamy, że niezgodne z Konstytucją RP jest takie rozumienie wskazanych przepisów ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy), które pozwala na stwierdzenie, że o związaniu gruntu, budynku lub budowli z prowadzeniem działalności gospodarczej decyduje wyłącznie posiadanie gruntu, budynku lub budowli przez przedsiębiorcę lub inny podmiot prowadzący działalność gospodarczą. Innymi słowy, zdaniem TK niedopuszczalna jest sytuacja, w której wysokość opodatkowania jest taka sama niezależnie od tego, czy dany np. budynek jest faktycznie wykorzystywany w prowadzonej działalności, czy nie jest (czy to ze względów prawnych, czy faktycznych). TK przypomniał, że opodatkowanie budynków związanych z działalnością gospodarczą według najwyższej stawki uzasadnia właśnie fakt, że są one wykorzystywane do powiększania majątku przedsiębiorstwa.
Powyższy wyrok otwiera drogę do zmniejszenia wysokości opodatkowania w odniesieniu do budynków, które nie są wykorzystywane w działalności.
Orzeczenie TK nie wskazuje jednak precyzyjnego katalogu przesłanek, które pozwalają na stwierdzenie, że dany budynek nie może być wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej. Przykładowo, Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 04.03.2021 r. (sygn. akt III FSK 895/21) wskazał, że przy ocenie tego, czy budynek jest lub może służyć prowadzonej działalności należy brać pod uwagę np. sposób rozliczania innych podatków w odniesieniu do takiego budynku (np. ujmowanie w kosztach wydatków eksploatacyjnych, ujęcie budynku jako środek trwały) oraz charakter rzeczy (obiektu). Wydaje się, że przesłanek tych może być znacznie więcej, szczególnie tych faktycznych – przykładowo, zły stan techniczny budynku, uniemożliwiający wykorzystanie budynku w działalności.
Brak podatku od nieruchomości, jeżeli budynek przestał spełniać definicję budynku
Przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości jest między innymi budynek, który jest definiowany jako obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach (por. art. 1a ust. 1 pkt 1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych).
W efekcie, dopóki dany obiekt wypełnia wskazane powyżej ustawowe kryteria, czyli istnieje fundament, ściany i dach – obiekt ten stanowi zasadniczo budynek i brak jest podstaw do wyłączenia go spod opodatkowania podatkiem od nieruchomości (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16.10.2020 r., sygn. akt II FSK 1729/18).
Dla utraty statusu „budynku” nie będzie zatem wystarczające np. uszkodzenie dachu lub jego nawet częściowy brak, bo dopiero całkowity brak dachu pozbawi obiekt jednego z kluczowych cech konstytutywnych budynku.
Podobnie, jeżeli w wyniku uszkodzenia budynku (jego złego stanu technicznego) nie można już mówić o jego „wydzieleniu z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych”, przykładowo ze względu na zawalenie się jednej ze ścian budynku, mogą zaistnieć podstawy do stwierdzenia, że obiekt nie jest już budynkiem w świetle przepisów o podatku od nieruchomości. W konsekwencji, mogą istnieć podstawy do zmniejszenia obciążeń podatkowych.
Konieczna bieżąca analiza stanu nieruchomości oraz zakresu ich wykorzystania
Wspomniany wyrok TK (sygn. akt SK 39/19) daje podatnikom nadzieję, na obniżenie swoich zobowiązań podatkowych w podatku od nieruchomości w odniesieniu do np. budynków, które z uwagi na zły stan techniczny i utratę przydatności gospodarczej nie mogą być już wykorzystywane w działalności.
Trudno wskazać na uniwersalne przesłanki pozwalające na uznanie, że obiekt nie jest i nie może być wykorzystywany w działalności gospodarczej – będzie to bowiem uzależnione od typu obiektu, charakteru prowadzonej działalności i innych okoliczności (taką okolicznością wskazywaną przez podatników była epidemia COVID-19 i związane z nią konsekwencje, która w wielu przypadkach uniemożliwiała wykorzystanie obiektów w działalności).
Warto na bieżąco analizować stan posiadanych nieruchomości oraz zakres ich wykorzystania, jak również śledzić orzecznictwo w poszukiwaniu argumentów za zmniejszeniem obciążeń podatkowych.
Z drugiej strony, w przypadku podjęcia konkretnych działań zmierzających do zmniejszenia zobowiązania podatkowego, czy poprzez złożenie deklaracji z wykazaną niższą niż dotychczas podstawą opodatkowania lub złożenie korekty deklaracji wraz z wnioskiem o stwierdzenie nadpłaty, czy także poprzez wystąpienie z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej – należy mieć świadomość ryzyka sporu z organem podatkowym (gminą) i koniecznością dochodzenia swoich praw przed organem podatkowym II instancji, lub nawet sądem administracyjnym.
1 Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1452 ze zm.).
